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世界経済メールマガジン2022年5月号をお送りいたします。

世界の主要国で高騰する住宅価格の行方に注目が集まっています。先進国を中心としたOECD (経済協力開発機構）加盟国の住宅価格は2020年第３四半期から2021年第３四半期までの1年間で13.9％上昇し、約42年半ぶりの高い上昇率となりました。特に米国は1970年の計測開始以降で最高の上昇率です。また調査対象の42カ国すべてで住宅価格が上昇しており、うち2桁の上昇を記録した国が半数にのぼります。こうなると先進国の住宅価格も「バブルでは？」との見方も出てきていますが、果たして「バブル」と懸念すべき状況なのでしょうか？

住宅価格の上昇率はかつての日本の「バブル期」並み？

世界の不動産価格はコロナ発生前から上昇基調が続いていましたが、コロナ禍におけるいくつかの要因が住宅価格をかつてない水準に押し上げています。緊急対応としての異例な金融緩和、前例のない財政出動、一時史上最低水準まで低下した住宅ローン金利、政府からの各種給付金などが住宅購入の支援材料となっていました。また在宅勤務が増え、都市部から郊外へ移り住む人が増加したことや、木材価格の高騰（ウッドショック）、住宅在庫の極端な不足なども住宅価格の急上昇に拍車をかけました。では足元の住宅価格の上昇は1980年代に生じた日本の不動産バブル期と比べてどの程度のものなのでしょうか？
日本の地価の上昇は1983年頃に東京都心の商業地から始まり、その後全国の住宅地などに波及し、1991年の初め頃まで続きました。この日本のバブル期の8年間の住宅価格上昇率と、直近8年間の主要国の住宅価格上昇率を比較したのが【図表１】です。
これを見るとカナダ、米国、ドイツの住宅価格上昇率は、すでに日本のバブル期を超える水準となっていることがわかります。

しかしファンダメンタルズを加味すれば別な姿が見えてくる？

「バブル」とは、単に価格が大幅に上昇することではなく、資産価格がファンダメンタルズ(経済の基礎的要因)から大幅にかい離して上昇することを意味しています。当時と現在では、経済を取り巻く環境も大きく異なることから、ファンダメンタルズの要素を加味した上で価格を評価する必要があります。
【図2】はこれら主要国の「所得対比での住宅価格（価格対所得比率）」の推移です。これを見ると各国の所得対比の住宅価格はかなり上昇してきてはいるものの、ほぼ過去のレンジ内の動きにとどまっており、日本のバブル期のような突出した値を示しているわけではありません。

住宅価格のバブル的な動きを警戒されている都市も一部にありますが、それぞれの国全体としては所得に見合った住宅価格水準を「大きく逸脱している状態」とは言えないようです。
かつての日本では「土地価格は下がらない」といった見方が当たり前であり、土地担保であれば容易に資金調達ができました。また、「地上げ」に象徴されるような不動産の転売に関心が集まるなど、民間では売却益獲得を目的とした不動産投資がブームとなりました。このような自己増殖的な投機行動が住宅価格を経済のファンダメンタルズからは考えられないような水準にまで上昇させたと言えます。
一方、最近の住宅価格の上昇は金融緩和の長期化が背景であることは間違いないと思われますが、既に大半の先進国は金融引き締めに舵を切っています。またリーマンショック時のように不動産絡みのレバレッジ取引などが異常に膨らんでいる状況でもありません。むしろコロナに起因した供給制約などの特殊要因が目立っている面があります。
確かに住宅価格が高いと感じるのは事実ですが、これが「バブルかどうか？」という点は価格形成の背後にある経済環境を紐解きながら、冷静な目で見ていくことが必要のようです。

＜作成：三井住友トラスト・アセットマネジメント＞

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