ポジティブ・インパクト・ファイナンスの取組み事例（積水ハウス・リート投資法人）

2022年5月

ポジティブ・インパクト評価（要約）

積水ハウス・リート投資（以下、SHRという）は、日本を代表するハウスメーカーでありディベロッパー事業でも豊富な開発・運用実績を有する積水ハウス株式会社（以下、積水ハウスという）をスポンサーとする投資法人である。SHRは、「戦略的立地」と「高品質」を柱とする「プライム・プロパティ」への重点投資と、積水ハウスグループの総合力とノウハウを最大限活用した成長戦略により、投資主価値の最大化、質の高い社会資本の提供を目指している。

SHRは「資産運用を通じて人・社会・未来を豊かにする」をビジョンに掲げ、SHRの資産運用会社である積水ハウス・アセットマネジメント株式会社（以下、SHAという）が制定する「サステナビリティ・ポリシー」（図表①^（*1））をもとに中長期的視点に立った事業活動を展開している。SHAではサステナビリティ・ポリシーに基づき、ESGに関する取り組みの継続的かつ組織的な実践を目的として、サステナビリティ委員会を設置している。同委員会で承認または指示等がなされた事項は、取り組みの進捗状況やステークホルダーとのエンゲージメントの状況について定期的に同委員会へ報告されるほか、適宜SHR役員会への報告も行われている。問題点や課題については改善策を検討し、PDCAを実践することで継続的にフォローアップを行う体制が構築されている（図表②）。

またSHRでは、事業活動を通じたサステナビリティの取り組みについてより具体性をもって推進することを目的に、2020年にマテリアリティを特定している。SHRは本ファイナンスにあたり、環境・社会・経済の変化を踏まえ、マテリアリティの一部表現及び目標（KPI）の見直しを実施している（図表③^（*2））。

本ファイナンスでは、SHRのポートフォリオ（資産の種類、エリア等の資産の状況）及びサプライチェーンの観点から、インパクトを生み出す要因について包括的な分析を行った。SHRのサステナビリティに関する取り組みを踏まえ、「気候変動への対応推進」、「資源環境への取り組み推進」、「入居者、テナントへの安心・安全・快適な空間の提供」の3項目のインパクトを選定し、各インパクトに対してKPIを設定した（図表④）。

図表①：サステナビリティ・ポリシー

（*1）2023年にサステナビリティ・ポリシーの見直しを実施。

図表②：サステナビリティ推進体制

図表③：マテリアリティ（重要課題）

（*2）2022年、2023年にマテリアリティの一部表現を見直すとともにマテリアリティの解決に向けた目標（KPI）の見直し及び追加を実施。
2024年には、一部目標を更新。

図表④：ポジティブ・インパクト・ファイナンス契約時に設定した目標と指標（KPI）

テーマ	内容	目標と指標（KPI）
気候変動への対応推進	保有物件における設備投資、省エネ対応等を通じたエネルギーの効率的利用の推進によるCO₂排出量の削減環境性能に優れた不動産への投資と、保有物件の環境性能の客観性を高め、改善点を把握することを企図した積極的なグリーン認証の取得推進【関連性の強いアセット】オフィスビル住居ホテル	(a) CO₂排出量削減目標 2030年度までに、ポートフォリオのCO₂排出原単位を2018年度比50％削減指標（KPI） CO₂排出原単位（t-CO₂/㎡） (b) エネルギー消費量削減目標ア. 2023年度までに、ポートフォリオのエネルギー消費原単位を2018年度比5％削減イ. 2023年度以降も5年毎に削減目標を設定し、エネルギー消費原単位の継続的な削減を推進指標（KPI）エネルギー消費原単位（kWh/㎡） (c) グリーン認証取得割合向上目標ア. 2022年度内にポートフォリオのグリーン認証取得割合70%以上達成イ. 2022年度以降も上記を継続（※）延床面積ベース指標（KPI）グリーン認証取得割合（※）CASBEE不動産評価認証、DBJ　Green Building認証
資源環境への取り組み推進	「リデュース・リユース・リサイクル」の3Rの推進による廃棄物排出量の削減節水や雨水の再利用を通じた水使用量の削減【関連性の強いアセット】オフィスビル住居	(a) 廃棄物排出量削減目標ポートフォリオの廃棄物排出原単位について2018年度の水準より増加させない指標（KPI）廃棄物排出原単位（kg/㎡） (b) 水使用量削減目標ポートフォリオの水使用原単位について2018年度の水準より増加させない指標（KPI）水使用原単位（㎥/㎡）
入居者、テナントへの安心・安全・快適な空間の提供	入居者、テナントへの安心・安全・快適な空間の提供を通じた、利用者の満足度向上と保有物件の価値向上【関連性の強いアセット】オフィスビル住居	目標入居者・テナントの安心・安全・快適性向上指標（KPI）ア. 入居者・テナント満足度、及び満足度向上に資する取り組みの実施状況イ. 地震リスク・水害リスクの定期的な把握及びリスク低減に向けた取り組みの実施状況

上記KPIのモニタリング状況

	目標と指標（KPI）		2021年度実績（2021年4月～2022年3月）	2022年度実績（2022年4月～2023年3月）	2023年度実績（2023年4月～2024年3月）
1	気候変動への対応方針	CO₂排出量削減目標 2030年度までに、ポートフォリオのCO₂排出原単位を2018年度比50％削減指標（KPI） CO₂排出原単位（t-CO₂/㎡）（2018年度のCO₂排出原単位) 0.064t-CO₂/㎡	0.048t-CO₂/㎡（2018年度比25％削減） (ご参考) CO₂排出量（総量ベース/Scope1,2,3の合計） 14,833t-CO₂	0.027t-CO₂/㎡（2018年度比58％削減） (ご参考) CO₂排出量（総量ベース/Scope1,2,3の合計） 8,939t-CO₂	0.033t-CO₂/㎡（2018年度比51％削減） (ご参考) CO₂排出量（総量ベース/Scope1,2,3の合計） 17,429t-CO₂ （※）2023年1月～12月が対象
		エネルギー消費量削減目標 2028年度までに、ポートフォリオのエネルギー消費原単位を2018年度比10％削減（※）2023年度に、目標の更新を実施指標（KPI）エネルギー消費原単位（MWh/㎡）（2018年度のエネルギー消費原単位) 0.174MWh/㎡	0.165MWh/㎡（2018年度比5.2％削減）（ご参考）エネルギー消費量（総量ベース） 51,429MWh	0.16MWh/㎡（2018年度比8.1％削減）（ご参考）エネルギー消費量（総量ベース） 51,046MWh	0.159MWh/㎡（2018年度比8.6％削減）（ご参考）エネルギー消費量（総量ベース） 51,652MWh （※）2023年1月～12月が対象
		グリーン認証取得割合向上目標ア. 2022年度内にポートフォリオのグリーン認証取得割合70%以上達成イ. 2022年度以降も上記を継続（※）延床面積ベース指標（KPI）グリーン認証取得割合（※）CASBEE不動産評価認証、DBJ　Green Building認証	63.2% （その他の取組）「4℃シナリオ」、「1.5℃シナリオ」における財務的影響額を開示。加えて「CRREM（Carbon Risk Real Estate Monitor）」による分析を導入、現状はオフィスビルのみだが今後ポートフォリオ全体で導入予定。	82.8% （その他の取組）「4℃シナリオ」、「1.5℃シナリオ」における財務的影響額を開示。加えて「CRREM（Carbon Risk Real Estate Monitor）」による分析を導入、オフィスビル及び住居にまで対象範囲を拡大。	83.5% （その他の取組）ネットゼロ達成に向けたロードマップを開示
2	資源環境への取り組み推進	廃棄物排出量削減目標ポートフォリオの廃棄物排出原単位について2018年度の水準より増加させない指標（KPI）廃棄物排出原単位（kg/㎡）（2018年度の廃棄物排出原単位) 7.455kg/㎡	3.288kg/㎡（2018年度比55.9％削減）（ご参考）廃棄物排出量（総量ベース） 696t	4.236kg/㎡（2018年度比43.2％削減）（ご参考）廃棄物排出量（総量ベース） 884t	3.459kg/㎡（2018年度比53.6％削減）（ご参考）廃棄物排出量（総量ベース） 726t
2	資源環境への取り組み推進	水使用量削減目標ポートフォリオの水使用原単位について2018年度の水準より増加させない指標（KPI）水使用原単位（㎥/㎡）（2018年度の水使用原単位) 1.743㎥/㎡	1.561㎥/㎡（2018年度比10.4％削減）（ご参考）水使用量（総量ベース） 819,330㎥	1.543㎥/㎡（2018年度比11.5％削減）（ご参考）水使用量（総量ベース） 866,107㎥（※）2022年1月～12月が対象	1.590㎥/㎡（2018年度比8.8％削減）（ご参考）水使用量（総量ベース） 941,480㎥（※）2023年1月～12月が対象
3	入居者、テナントへの安心・安全・快適な空間の提供	入居者・テナントの安心・安全・快適性向上に資する取り組みの実施目標入居者・テナントの安心・安全・快適性向上指標（KPI）ア. 入居者・テナント満足度、及び満足度向上に資する取り組みの実施状況イ. 地震リスク・水害リスクの定期的な把握及びリスク低減に向けた取り組みの実施状況	ア. 満足度向上に向けて、住居物件においては、置き配、デジタルサイネージ等、オフィスにおいては、フリーワーキングスペース、トイレ混雑防止メディアサービス等を導入予定。イ. ＜地震リスクへの対応＞ PML値の把握。同社の国内ポートフォリオ地震PML値水準は10％以下とするとしており、実績値は2.0%で個別PML値が20％を超える物件はなし。＜水害リスクへの対応＞浸水深度を把握。浸水深度0.5m以上の物件はポートフォリオ全体の64.1%を占めている。また運用期間において保有物件での床上浸水事例はなし。半年に一度調査をするフローに体制を変更予定。	ア. オフィスビル満足度93.3%（回答率79.0%）住居満足度78.8%（回答率27.5％） <取組状況> 住居については共用設備の利便性向上や更なる館内美化の推進、オフィスについては利便性向上やコミュニケーションを目的とした共用施設の充実等の対応を検討。イ. <地震リスクへの対応> PML値の把握。同社の国内ポートフォリオ地震PML値水準は10％以下とするとしており、実績値は2.0%で個別PML値が20％を超える物件はなし。 <水害リスクへの対応> 浸水深度を把握。浸水深度0.5m以上の物件はポートフォリオ全体の63.8%を占めている。また、2023年6月に保有物件での床上浸水が1件発生、浸水対策を実施中。	ア. 満足度向上に向け、オフィスである赤坂ガーデンシティでは「フィジカルチェックイベント」を開催。住居では、一部の物件で無料インターネットの導入・カーシェアリングの導入・エントランスロビーをブックカフェとしてリプランニングなど実施。イ. <地震リスクへの対応> PML値の把握。同社の国内ポートフォリオ地震PML値水準は10％以下としており、実績値は2.4%で個別PML値が20％を超える物件はなし。（2024年10月31日時点）。 <水害リスクへの対応> 浸水深度を把握。浸水深度0.5ｍ以上の物件はポートフォリオ全体の55%を占めている（2024年10月31日時点）。

	目標と指標（KPI）		2021年度実績（2021年4月～2022年3月）	2022年度実績（2022年4月～2023年3月）	2023年度実績（2023年4月～2024年3月）
1	気候変動への対応方針	CO₂排出量削減目標 2030年度までに、ポートフォリオのCO₂排出原単位を2018年度比50％削減指標（KPI） CO₂排出原単位（t-CO₂/㎡）（2018年度のCO₂排出原単位) 0.064t-CO₂/㎡	0.048t-CO₂/㎡（2018年度比25％削減） (ご参考) CO₂排出量（総量ベース/Scope1,2,3の合計） 14,833t-CO₂	0.027t-CO₂/㎡（2018年度比58％削減） (ご参考) CO₂排出量（総量ベース/Scope1,2,3の合計） 8,939t-CO₂	0.033t-CO₂/㎡（2018年度比51％削減） (ご参考) CO₂排出量（総量ベース/Scope1,2,3の合計） 17,429t-CO₂ （※）2023年1月～12月が対象
		エネルギー消費量削減目標 2028年度までに、ポートフォリオのエネルギー消費原単位を2018年度比10％削減（※）2023年度に、目標の更新を実施指標（KPI）エネルギー消費原単位（MWh/㎡）（2018年度のエネルギー消費原単位) 0.174MWh/㎡	0.165MWh/㎡（2018年度比5.2％削減）（ご参考）エネルギー消費量（総量ベース） 51,429MWh	0.16MWh/㎡（2018年度比8.1％削減）（ご参考）エネルギー消費量（総量ベース） 51,046MWh	0.159MWh/㎡（2018年度比8.6％削減）（ご参考）エネルギー消費量（総量ベース） 51,652MWh （※）2023年1月～12月が対象
		グリーン認証取得割合向上目標ア. 2022年度内にポートフォリオのグリーン認証取得割合70%以上達成イ. 2022年度以降も上記を継続（※）延床面積ベース指標（KPI）グリーン認証取得割合（※）CASBEE不動産評価認証、DBJ　Green Building認証	63.2% （その他の取組）「4℃シナリオ」、「1.5℃シナリオ」における財務的影響額を開示。加えて「CRREM（Carbon Risk Real Estate Monitor）」による分析を導入、現状はオフィスビルのみだが今後ポートフォリオ全体で導入予定。	82.8% （その他の取組）「4℃シナリオ」、「1.5℃シナリオ」における財務的影響額を開示。加えて「CRREM（Carbon Risk Real Estate Monitor）」による分析を導入、オフィスビル及び住居にまで対象範囲を拡大。	83.5% （その他の取組）ネットゼロ達成に向けたロードマップを開示
2	資源環境への取り組み推進	廃棄物排出量削減目標ポートフォリオの廃棄物排出原単位について2018年度の水準より増加させない指標（KPI）廃棄物排出原単位（kg/㎡）（2018年度の廃棄物排出原単位) 7.455kg/㎡	3.288kg/㎡（2018年度比55.9％削減）（ご参考）廃棄物排出量（総量ベース） 696t	4.236kg/㎡（2018年度比43.2％削減）（ご参考）廃棄物排出量（総量ベース） 884t	3.459kg/㎡（2018年度比53.6％削減）（ご参考）廃棄物排出量（総量ベース） 726t
2	資源環境への取り組み推進	水使用量削減目標ポートフォリオの水使用原単位について2018年度の水準より増加させない指標（KPI）水使用原単位（㎥/㎡）（2018年度の水使用原単位) 1.743㎥/㎡	1.561㎥/㎡（2018年度比10.4％削減）（ご参考）水使用量（総量ベース） 819,330㎥	1.543㎥/㎡（2018年度比11.5％削減）（ご参考）水使用量（総量ベース） 866,107㎥（※）2022年1月～12月が対象	1.590㎥/㎡（2018年度比8.8％削減）（ご参考）水使用量（総量ベース） 941,480㎥（※）2023年1月～12月が対象
3	入居者、テナントへの安心・安全・快適な空間の提供	入居者・テナントの安心・安全・快適性向上に資する取り組みの実施目標入居者・テナントの安心・安全・快適性向上指標（KPI）ア. 入居者・テナント満足度、及び満足度向上に資する取り組みの実施状況イ. 地震リスク・水害リスクの定期的な把握及びリスク低減に向けた取り組みの実施状況	ア. 満足度向上に向けて、住居物件においては、置き配、デジタルサイネージ等、オフィスにおいては、フリーワーキングスペース、トイレ混雑防止メディアサービス等を導入予定。イ. ＜地震リスクへの対応＞ PML値の把握。同社の国内ポートフォリオ地震PML値水準は10％以下とするとしており、実績値は2.0%で個別PML値が20％を超える物件はなし。＜水害リスクへの対応＞浸水深度を把握。浸水深度0.5m以上の物件はポートフォリオ全体の64.1%を占めている。また運用期間において保有物件での床上浸水事例はなし。半年に一度調査をするフローに体制を変更予定。	ア. オフィスビル満足度93.3%（回答率79.0%）住居満足度78.8%（回答率27.5％） <取組状況> 住居については共用設備の利便性向上や更なる館内美化の推進、オフィスについては利便性向上やコミュニケーションを目的とした共用施設の充実等の対応を検討。イ. <地震リスクへの対応> PML値の把握。同社の国内ポートフォリオ地震PML値水準は10％以下とするとしており、実績値は2.0%で個別PML値が20％を超える物件はなし。 <水害リスクへの対応> 浸水深度を把握。浸水深度0.5m以上の物件はポートフォリオ全体の63.8%を占めている。また、2023年6月に保有物件での床上浸水が1件発生、浸水対策を実施中。	ア. 満足度向上に向け、オフィスである赤坂ガーデンシティでは「フィジカルチェックイベント」を開催。住居では、一部の物件で無料インターネットの導入・カーシェアリングの導入・エントランスロビーをブックカフェとしてリプランニングなど実施。イ. <地震リスクへの対応> PML値の把握。同社の国内ポートフォリオ地震PML値水準は10％以下としており、実績値は2.4%で個別PML値が20％を超える物件はなし。（2024年10月31日時点）。 <水害リスクへの対応> 浸水深度を把握。浸水深度0.5ｍ以上の物件はポートフォリオ全体の55%を占めている（2024年10月31日時点）。