ポジティブ・インパクト・ファイナンスの取組み事例（ユナイテッド・アーバン投資法人）

2023年3月

2024年2月評価更新

2025年6月評価更新

ポジティブ・インパクト評価（要約）

ユナイテッド・アーバン投資法人（以下、「UUR」）は、中長期にわたり安定した収益性を確保しうる不動産を、「本源的価値」を有する不動産と定義しており、「用途」と「投資地域」を限定しない、分散が図られた総合型ポートフォリオを目指すという投資方針の総合型不動産投資信託として、幅広い投資対象の中から個別不動産の「本源的価値」を見極めつつ厳選した物件に投資することにより、中長期的に安定した収益の確保を図っている（図表①）。

丸紅リートアドバイザーズ株式会社（以下、「MRA」）^※1は、不動産投資信託の資産運用会社として、UURの資産運用業務を行っている。同社株主は、丸紅株式会社100%となっており、丸紅の社是「正・新・和」の精神に則り、役職員一人ひとりが環境・社会・ガバナンス（ESG）に対して高い意識を持って資産運用業務に携わるとともに、それらを通じUURの持続的な成長並びに投資主価値の極大化を実現していく方針である。

UURのサステナビリティ方針: UUR及びMRAでは、気候変動に対する現状認識を踏まえ、2012年に策定した「環境方針」を改め、2022年に「サステナビリティ方針」を策定した。環境、社会及び経済における課題解決及び新しい価値の創造への取組みを実践するための指針として定めた「サステナビリティ方針」では、気候変動への対応、環境負荷の低減と循環型社会の実現、持続可能な都市の実現及び地域社会への貢献、人権の尊重のほか、ステークホルダーとの連携・協働や社内体制の構築等についての取組み方針も明記している。特に、気候変動への対応については、持続可能性及び資源効率性の観点から資源・エネルギーの効率的な利用を積極的に推進し、温室効果ガスの削減に努めるとともに、環境に配慮した技術やシステムの導入等により脱炭素社会の実現に努めていくことを掲げている。
UURの組織体制とマテリアリティ: MRAは、サステナビリティ推進活動に係る施策等の検討・審議・決定、評価分析を行う組織として、サステナビリティ委員会（図表②）を設置している。サステナビリティ執行責任者である代表取締役社長執行役員が委員長を務め、代表取締役社長執行役員、常勤取締役、各部部長等が委員として参加し、年4回以上開催している。

また、UURは、不動産投資信託（J-REIT）として検討すべきESG課題をUURの資産特性や運用方針、外部のESG評価や社会動向等を考慮した上で、MRAのサステナビリティ委員会が外部専門家の意見を踏まえ抽出している。これらの課題のうち、特に取組みを強化すべき課題を「重要課題（マテリアリティ）」（図表③）として特定し、それぞれについて行動計画・目標の設定、成果のモニタリングを行い、次年度の行動計画・目標を適宜見直している。

本PI評価では、UURの保有不動産全体について、サプライチェーン及びインベストメントチェーンに対する包括的分析が行われた。この結果、「（1）気候変動対策の推進」、「（2）環境負荷低減」、「（3）入居者・テナントへの安心・安全・快適な空間の提供」の3項目の個別インパクトが特定された（図表④）。そして、各インパクトに対してKPIが設定された。今後、これら3項目のインパクトに係る上記KPI等に対して、モニタリングが実施される予定である。

※12023年12月1日付でジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社は、丸紅リートアドバイザーズ株式会社（MRA）に商号変更を実施

図表①：UURの運用戦略

図表②：MRAのサステナビリティ推進体制

注1サステナビリティ委員会には資産運用会社の全部署の部長が委員として指名され、参加しています。

注2MRA又はUURと直接的な利害関係を有する又は間接的な相互作用関係にある機関、団体、企業又は個人をいいます。

注3テナント・取引先業者（管理（PM・BM）会社・エンジニアリング会社・物品提供者、金融機関等）。

図表③：重要課題（マテリアリティ）とそれに対して設定した行動計画・目標

図表④：ポジティブ・インパクト・ファイナンスで設定した目標と指標（KPI）

テーマ	主な内容	主なKPI（指標と目標）
気候変動緩和への取組み	資源・エネルギーの効率的な利用を積極的に推進し、温室効果ガスの削減に努めるとともに、環境に配慮した技術やシステムの導入等により脱炭素社会の実現に努める。関連性の強いアセット商業施設オフィスビルホテルその他（物流施設）	（a）温室効果ガス（GHG）排出量削減目標 ① 2030年までにポートフォリオのスコープ1及びスコープ2の温室効果ガス（GHG）総排出量を42%削減（2021年対比） ② 2050年までにバリューチェーン（スコープ3）を含む温室効果ガス（GHG）総排出量をネットゼロにする指標（KPI） ① スコープ1及びスコープ2の温室効果ガス（GHG）総排出量 ② バリューチェーン（スコープ3）を含む温室効果ガス（GHG）総排出量（b）エネルギーの効率的利用目標エネルギー使用の合理化指標（KPI）省エネルギー法に基づく経済産業省のクラス分け評価（c）保有資産における環境パフォーマンス向上目標 2027年まで環境認証取得カバー率80%（延床面積ベース）以上を維持する指標（KPI）環境認証カバー率（延床面積ベース）（d）グリーンリースを通じたテナントとの連携・協働目標 2030年までにオフィスビルにおいてグリーンリース契約対応100%（一棟貸しを含み、住宅部分は除く）指標（KPI）グリーンリース契約率
環境負荷低減	リデュース（廃棄物の発生抑制や節水）、リユース（資源の再利用）及びリサイクル（廃棄物や水資源の再資源化）を推進することで、循環型社会の実現に努める。関連性が強いアセット商業施設オフィスビルホテル住居	（a）水資源の保全、有効利用・再利用目標ポートフォリオ全体の水使用量を2025年までに2020年比で5%削減（原単位・延床面積ベース）指標（KPI）水使用量（原単位・延床面積ベース）（b）廃棄物管理目標廃棄物削減指標（KPI）廃棄物削減に向けた取組み全般の進捗状況
入居者・テナントへの安心・安全・快適な空間の提供	テナントとの対話を重視し、物件価値の維持・向上に取り組む。関連性が強いアセット商業施設オフィスビルホテル住居	目標テナント満足度調査の評価向上指標（KPI）テナントの満足度向上に資する取組みの実施状況

上記KPIのモニタリング状況

	テーマ	当初	2024年2月更新 ※2023年度実績よりモニタリングいたします。	2025年6月更新 ※2024年度実績よりモニタリングいたします。	2022年度実績	2023年度実績	2024年度実績
	テーマ	目標と指標（KPI）			2022年度実績	2023年度実績	2024年度実績
1	気候変動緩和への取組み	（a）温室効果ガス（GHG）排出量削減目標 2030年までにオフィスポートフォリオが排出する温室効果ガス（GHG）を40%削減（原単位（延床面積）ベース・2014年対比）指標（KPI）温室効果ガス排出量（原単位（延床面積）ベース）	（a）温室効果ガス（GHG）排出量削減目標 ① 2030年までにポートフォリオのスコープ1及びスコープ2の温室効果ガス（GHG）総排出量を42%削減（2021年対比） ② 2050年までにバリューチェーン（スコープ3）を含む温室効果ガス（GHG）総排量をネットゼロにする指標（KPI） ① スコープ1及びスコープ2の温室効果ガス（GHG）総排出量 ② バリューチェーン（スコープ3）を含む温室効果ガス（GHG）総排出量 ※2023年6月に温室効果ガス（GHG）排出量削減に関する新たな目標を設定したことに伴い、目標及び指標（KPI）を見直しております。	（a）変更なし	23.1%削減（2022年実績：0.06804t-CO₂/㎡、2014年実績：0.08853t-CO₂/㎡）	① 52.6%削減（2023年実績：18千t-CO₂、2021年実績：38千t-CO₂） ② 117千t-CO₂
		（b）エネルギーの効率的利用目標エネルギー使用の合理化指標（KPI）省エネルギー法に基づく経済産業省のクラス分け評価	（b）変更なし	（b）変更なし	最高位のSクラスを8年連続で取得	Bクラス ※複数物件においてエネルギー管理権原の範囲の訂正を行ったため、2023年度はBクラス評価となっております。
		（c）保有資産における環境パフォーマンス向上目標 2024年までに環境認証取得カバー率80%（延床面積ベース）指標（KPI）環境認証カバー率（延床面積ベース）	（c）変更なし	（c）保有資産における環境パフォーマンス向上目標 2027年まで環境認証取得カバー率80%（延床面積ベース）以上を維持する指標（KPI）変更なし	73.3%	80.1%
		（d）グリーンリースを通じたテナントとの連携・協働目標 2030年までにオフィスビルにおいてグリーンリース契約対応100%（一棟貸しを含み、住宅部分は除く）指標（KPI）グリーンリース契約率^※1 ※1オフィスビル（一棟貸しを含む）に分類される建物の契約面積（建物内の住宅部分を除く）に対する、グリーンリースを締結しているテナントの契約面積の割合。	（d）変更なし	（d）変更なし	57.0%	52.2%
2	環境負荷低減	（a）水資源の保全、有効利用・再利用目標ポートフォリオ全体の水使用量を2025年までに2020年比で5%削減（原単位・延床面積ベース）指標（KPI）水使用量（原単位・延床面積ベース）	変更なし	変更なし	水使用量（原単位・延床面積ベース）：12.5％増加（2022年実績：1.6353㎥/㎡、2020年実績：1.4534㎥/㎡）水使用総量：91.9%増加（2022年実績：2,320千㎥、2020年実績：1,209千㎥）	水使用量（原単位・延床面積ベース）：23.9％増加（2023年実績：1.8009㎥/㎡、2020年実績：1.4534㎥/㎡）水使用総量：131.6％増加（2023年実績：2,800千㎥、2020年実績：1,209千㎥） ※ホテル稼働率上昇等により水使用総量が増加しています。
2	環境負荷低減	（b）廃棄物管理目標廃棄物削減指標（KPI）廃棄物削減に向けた取組み全般の進捗状況	変更なし	変更なし	廃棄物量（無害・有害）：6,187t（前年度対比▲1,731t）リサイクル率：26.5%（前年度対比▲14.4%）。廃棄物排出実態の正確な把握に向けた取組みを開始。	廃棄物量（無害・有害）：5,207t（前年度対比▲980t）リサイクル率：31.2％（前年度対比+4.7％）。廃棄物排出実態の正確な把握に向けた取組みを継続。
3	入居者・テナントへの安心・安全・快適な空間の提供	目標テナント満足度調査の評価向上指標（KPI）テナントの満足度向上に資する取り組みの実施状況	変更なし	変更なし	住居以外のテナントに実施。2023年度より、ヒアリング対象に住居テナントを追加し、全テナントへと拡大予定。	全テナント（オフィス・住居・ホテル・レジ・物流等）に実施。テナントの満足度向上に資する取組みとして、リーガロイヤルホテル小倉ではホテル従業員の職場環境改善の一環として従業員食堂兼休憩室の改修工事を実施。