住み替えにかかる費用はどれくらい？税金や諸費用の目安、節約方法を紹介

住み替えを検討する際に気になるのが、「どのような費用がいくらかかるのか？」ではないでしょうか。

新居の購入や仮住まいの賃貸契約、今住んでいる家の売却や解約、引越し費用、税金など、住み替えには想像以上に多くの費用が発生します。

住み替えを予定している方は、総費用を把握して無理のない資金計画を立てることが大切です。

この記事では、住み替えにかかる主な費用の内訳と金額の目安、少しでも出費を抑えるための方法を紹介します。

住み替えにかかる費用は、大きく以下の3つに分けられます。

一度に複数の支出が発生するため、事前に全体の流れと費用の目安を把握しておくことが大切です。

ここでは、それぞれの費用項目と注意点を解説します。

今住んでいる家の売却には、主に以下のような費用がかかります。

仲介手数料とは、不動産会社が売却を成立させた際に支払う成功報酬です。

仲介手数料には、以下のように上限額が定められています。

上限を計算する際の料率は、物件の価格帯ごとに異なるため、本来は段階的に計算します。

例えば、3,000万円の物件を売却する場合は、次のようになります。

この計算式を簡略化したものが、実務で広く使われる「速算式」です。

実際に3,000万円で計算すると、

となり、段階的に計算した結果と一致します。

印紙税は、不動産売買契約書に貼付する印紙にかかる税金です。

2027年（令和9年）3月31日までの契約には軽減措置が適用され、印紙税額は以下のとおりとなります。

参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税軽減措置」

契約書を2部作成する場合は、買主・売主それぞれが契約書に印紙を貼付する必要があります。

住み替えのために家を売却する場合、住宅ローンを完済した上で、金融機関が設定した「抵当権」を抹消する必要があります。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。

一戸建ての場合は、土地と建物それぞれにかかるため、合計2,000円となります。

書類をそろえて自分で手続きすることもできますが、法務局での申請や書類作成に手間がかかるため、多くの方は司法書士へ依頼しています。

司法書士報酬の相場は1.5〜3万円程度ですが、地域や条件によって異なります。

譲渡所得税とは、マイホームの売却価格が購入時の価格を上回り、利益が出た場合に課される税金です。

譲渡所得税の金額は、売却益の金額により異なります。詳しくは国税庁のサイトをご覧ください。

また、譲渡所得税のシミュレーションができるサイトを用意している企業もあるので、活用してみるのも一つの方法です。

売却時に住宅ローン残高がある場合は、残債を一括で返済する「繰上返済」が必要です。

金融機関や返済方法によって異なるものの、店舗の窓口で手続きする場合は1〜4万円ほどの繰上返済手数料がかかるのが一般的です。

ただし、インターネットバンキングを利用すれば、無料または数千円で済む金融機関も多くなっています。

繰上返済の際には、抵当権抹消に必要な書類の受け取りや残高証明書の発行手続きも同時に行うとスムーズです。

新しい住まいへの住み替えでは、物件の購入代金以外にもさまざまな諸費用が発生します。

思わぬ出費で資金計画が崩れないよう、あらかじめ余裕を持った予算を立てることが重要です。

仲介手数料とは、希望どおりの物件を購入できた際に、不動産会社に支払う成功報酬です。

売却の際と同じく、法律上の上限額が実質的な相場となっています。

前述の「速算式」で計算する場合、5,000万円の物件を購入したときの仲介手数料は、以下のとおりです。

売買契約書に課される印紙税は、住んでいる家の売却時だけでなく、新しい家を購入する際にもかかります。

印紙税額は、売却時と同様です。こちらも契約書を2部作成する場合は、双方の契約書に印紙の貼付が必要となります。

所有権移転登記費用は、購入した不動産の所有権を自分名義に変更するために必要な費用です。

主に、「登録免許税」と「司法書士報酬」の2つの費用がかかります。

登記は法的知識や書類の正確性が求められるため、専門家に任せることでトラブル防止につながります。

※建物の軽減税率は、一定の要件を満たす場合のみ適用されます。

不動産1個あたり5〜15万円程度

住宅ローンの申し込み時には、金融機関へ支払う事務手数料が発生します。

手数料には「定額型（保証料型）」と「定率型（融資手数料型）」の2種類があります。

定額型（保証料型）では事務手数料とは別に保証料が必要となることが多いのが特徴です。保証料は借入額に対して一定の割合で計算されるため、実質的な負担は増加します。

事務手数料が安く見える定額型でも総合的なコストを考慮して判断する必要があるため、保証料や金利も含めた比較検討が重要になるでしょう。

一方、定率型（融資手数料型）の場合、一般的に2.2％（税込み）の事務手数料が発生するため3,000万円借りるときの手数料は66万円、1億円借りるときの手数料は220万円です。保証料を含むケースが多く、金利が低く設定される傾向があります。

金利と手数料のバランスを比較し、自分に合ったローンを選ぶことが大切です。

住宅ローンを利用して新居を購入する場合、火災保険への加入はほぼ必須条件となります。

地震保険は任意ですが、近年は地震リスクの高まりを受けて加入される方が多いです。

損害保険料率算出機構の「2024年度火災保険・地震保険の概況」によると、2023年度の新規契約における保険料相場は、以下のとおりです。

ただし、この金額はあくまで全国平均であり、実際の保険料は建物の構造・地域・築年数・補償内容によって異なります。

例えば、鉄筋コンクリート造の耐火建築物よりも、木造住宅のほうが保険料は高くなるでしょう。

一方、地震保険料はどの保険会社でも同じ料率です。

料率は損害保険料率算出機構によって全国的に統一されており、物件の所在地や建物の構造、保険料の払込期間などによって決まります。

不動産取得税は、新しい家や土地を購入した際に都道府県へ納める税金です。

基本の税率は「固定資産税評価額の4％」ですが、住宅用の不動産には軽減措置が設けられています。

例えば、一定の条件を満たす新築住宅を購入した場合、建物の評価額から1,200万円が控除されます。

土地についても「1／2軽減」や「45,000円控除」などの優遇措置があり、多くの方が実際に支払う税額は数万〜十数万円程度です。

固定資産税は、不動産を所有している限り毎年かかる税金です。不動産が市街化区域内にある場合は、都市計画税もかかります。

新居を購入した翌年から課税され、金額は自治体が算定した「固定資産税評価額」に基づいて決まります。

新築住宅の場合、一定の要件を満たす建物の固定資産税は3〜5年間の減額措置が受けられるため、最初の数年間は税額が半分程度になることもあります。

マンションに住み替える場合は、管理費と修繕積立金が毎月必要です。

一般的な相場は合計で月2〜3万円程度です。

また、新築時は比較的低く設定されていますが、築10〜15年を過ぎると修繕計画に合わせて段階的に引き上げられるのが一般的です。

将来的な値上げを見越し、長期的な維持費も資金計画に含めておきましょう。

住み替えの際には、引越しや仮住まい（賃貸物件）の費用が必要になるケースもあります。

意外と大きな負担になりやすいため、あらかじめ予算に組み込んでおきましょう。

引越しにかかる費用の相場は、荷物の量や移動距離、時期によって異なります。

2人家族で6〜12万円程度、4人家族で8〜15万円程度が相場です。

ただし、年度末の3月は繁忙期となるため、相場より引越し費用が高くなるケースがあります。

複数社から相見積もりを取ったり、不要な家具を事前に処分したりすることで、費用を抑えることも可能です。

今住んでいる家を売却してから新しい家を購入する「売却先行」の場合、新居の入居前に一時的な仮住まいを借りる必要があります。

賃貸住宅の契約には、家賃だけでなく敷金・礼金などの初期費用が必要です。

ほかにも、仲介手数料や鍵交換費用、保証料などの費用がかかります。

初期費用だけで家賃の4〜6カ月分が必要になるケースが多いため注意が必要です。

仮住まい期間中は、当然ながら家賃が発生します。

例えば、首都圏で2LDKの賃貸マンションを借りる場合、家賃は月15〜25万円程度が相場です。

居住期間が長くなるほど負担が増えるため、新居への入居時期をできるだけ早めるなどの工夫が費用を抑えるポイントになります。

また、家具・家電付きの短期賃貸（マンスリーマンション）を利用すれば、初期費用を最小限に抑えることも可能です。

住み替えの方法には「売却先行」と「購入先行」の2種類があります。

それぞれで必要となる費用や発生するリスクが異なるため、違いを理解しておきましょう。

売却先行とは、今住んでいる家を売却してから、新しい家を購入する方法です。

売却金額が確定してから次の家を探すため、自己資金や住宅ローンの借入額を明確にでき、資金計画が立てやすいのが大きなメリットです。

一方で、売却後に新居がすぐに見つからない場合は、一時的な仮住まい費用や二度の引越し費用が発生します。

仮住まいの家賃や敷金・礼金、引越し代を合計すると数十万〜百万円以上の追加出費になることもあるでしょう。

購入先行とは、先に新しい住まいを購入してから、今の家を売却する方法です。

新居が決まり、引越しを済ませてから今の家を売却するため、仮住まいが不要で、引越し費用も1回分で済むというメリットがあります。

ただし、買い手がなかなか見つからず、売却までの期間が長引くと、二重ローン（旧居と新居の両方のローン支払い）が発生するリスクがあります。

例えば3,000万円のローンが2本同時に残る場合、毎月の返済が20万円以上になることもあり、短期間でも家計を大きく圧迫してしまうでしょう。

住み替えには、売却・購入・引越しなどで多くの費用が発生します。

家計の負担を軽減するためにも以下のポイントを意識して、無駄な費用をかけないように工夫しましょう。

不動産会社へ支払う仲介手数料は、法律で定められている上限額が相場となりますが、同じ物件でも会社ごとにサポート内容が異なります。

そのため、複数の不動産会社に査定・見積もりを依頼して比較することが大切です。

引越し料金は、時期や業者によって大きく変動します。

特に3月〜4月の繁忙期は通常期の1.5倍以上になることもあるため、6月や8月、11月などの閑散期を選ぶと費用を抑えやすいです。

また、午前便よりも午後便やフリー便（時間指定なし）のほうが安く設定されていることもあります。

複数社に相見積もりを依頼することで、価格交渉がしやすくなるでしょう。

同条件でも業者によって2〜5万円ほどの差が出ることもあるため、サービス内容と合わせて慎重に選びましょう。

引越し費用は、荷物の量が多いほど高くなります。

不用品がある場合は、住み替えを機に断捨離するのもおすすめです。

新居の購入時に住宅ローンを組んだり、既存の住宅ローンを借り換える場合は、金利・保証料・事務手数料などを比較して、返済総額を抑えられるプランを選びましょう。

また、住み替えのタイミングで繰上返済をして借入総額を減らしたり、返済期間を見直したりすることによって月々の返済額を抑える方法も有効です。

住み替えのタイミングでは、条件を満たすことで税金の負担を軽減できる特例や控除制度が複数あります。

活用すれば数十万〜数百万円単位で節税できる可能性があるため、家計の負担を軽減するためにも積極的に活用しましょう。

詳しい条件や内容は、次の章で解説します。

住み替えのタイミングで利用できる主な税制優遇制度について、それぞれの概要と注意点を見ていきましょう。

「3,000万円の特別控除の特例」とは、自宅を売却した際の利益（譲渡所得）から、最大3,000万円までを控除できる制度です。所有期間に関係なく適用できるため、多くの方に利用されています。

現在住んでいる家を売却する場合、基本的にこの特例を適用できるため、譲渡所得が3,000万円以下であれば税金負担はありません。

ただし、次のような場合は適用できないため、注意しましょう。

また、後述する「買換え特例」や「住宅ローン控除」との併用は不可となっています。

参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

所有期間が10年を超えている家を売却する際には、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を適用し、譲渡所得税の税率を引き下げることが可能です。

通常、長期譲渡所得の税率は20.315％ですが、特例の適用後は、6,000万円以下の部分に限り10％まで下がります。

具体的な軽減税率は、以下のとおりです。

参考：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

例えば、譲渡所得が5,000万円で長期譲渡所得とした場合、通常なら約766万円の税金がかかりますが、軽減税率の特例を使えば約511万円に減少します（これに加え、課税所得に対して住民税もかかります）。

ただし、「3,000万円の特別控除の特例」と同様に、次に該当する場合は適用できないため注意しましょう。

また、後述する「買換え特例」や「住宅ローン控除」との併用は不可ですが、前述した「3,000万円の特別控除の特例」との併用は可能です。

「特定の居住用財産の買換えの特例」とは、マイホームを売却して新たな住まいを購入する際、譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べできる制度です。

税金が免除されるわけではなく、課税の時期を先送りにする仕組みであることが特徴となっています。

この特例の適用を受けるには、いくつかの要件がありますが、代表的なものは以下のとおりです。

また、「3,000万円の特別控除」や「軽減税率の特例」「住宅ローン控除」とは併用できません。

参考：国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」

新居の購入にあたって住宅ローンを組む場合、一定の条件を満たせば「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」を適用できます。

ローン残高に応じて所得税や住民税が控除されるため、長期的な節税メリットがあるのが特徴です。

一方で、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は「3,000万円の特別控除」や「軽減税率の特例」、「買換えの特例」とは併用できません。

そのため、適用するかどうかは慎重に判断する必要があります。

参考：国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

住み替えには、売却・購入・引越しなどさまざまな費用がかかります。

不動産取得税や譲渡所得税などの税金も発生するため、全体的なコストを把握しておくことが大切です。

「3,000万円の特別控除」や「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」などの税制優遇を活用すれば、負担を大きく軽減できます。

また、売却と購入のタイミングを誤ると、仮住まいや二重ローンなどの余計な出費につながることもあるため、資金計画を立てて慎重に進めましょう。

三井住友信託銀行では、新しい住まいの取得に向けた資金計画についてのご相談も承っております。

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※この記事は2025年10月末時点の情報に基づいています