不動産の相続の流れとは？

遺言で対象となる不動産を誰に相続させるか指定がある場合は、原則、遺言書で指定された人があらたな所有者（名義人）となります。相続登記に必要な書類をそろえ、不動産の所在地を管轄する法務局で手続きを申請します。その際、遺言書の形式によっては家庭裁判所による検認が必要になるため、注意しましょう。

公正証書遺言や、法務局で保管していた自筆証書遺言の場合は検認が不要です。遺言書で相続登記する際に、主な必要書類は、以下のようなものがあります。

なお、不動産登記の手続きにおいては、個人番号（マイナンバー）を利用することはできません。住民票を取得する際には、個人番号の記載がない住民票を取得するようにしましょう。

遺言書がなく相続人が複数いる場合、亡くなった人の名義の不動産は、法定相続人全員の共有財産となります。なぜなら、遺産分割協議は相続が発生したあとに行うのが基本で、話し合いをしている間は、まだ誰が不動産を相続するのか決まっていないからです。所有関係は、「亡くなった人→法定相続人全員（共有）→遺産分割協議」といった流れで決まった相続人が所有者となります。

そのため、手続きには遺言書による相続の場合に加え、相続関係を証明するために不動産を相続しない法定相続人の戸籍謄本が必要です。もし、法定相続人のなかにすでに死亡している人がいる場合は、その人の出生から死亡までの戸籍謄本と、その法定相続人の戸籍謄本も必要となります。他にも申請内容によっては必要となる書類があり、遺言書による相続の場合に比べて書類関係が複雑になります。

一般的に必要となる書類は、以下の通りです。

遺産分割協議がまとまらず、民法が定めた法定相続分の持ち分で相続する場合、法定相続人全員の共有不動産として、民法が定めた法定相続分通りに相続登記を申請します。この場合の手続きと必要書類は、遺産分割協議による相続の場合とほぼ同じです。しかし、遺産分割協議が行われていないため、遺産分割協議書はいりません。

また、必要書類で上述した印鑑証明書は、遺産分割協議書に押印された印鑑が実印かどうかを確認する書類のため、遺産分割協議書がない場合は、印鑑証明書も不要です。具体的には、以下のような書類が必要となります。

また、遺産分割協議の場合と同様に、法定相続人のなかで亡くなっている人がいる場合は、その人の出生から死亡までの戸籍謄本とその法定相続人の戸籍謄本も必要です。なお、法定相続分による相続登記では、先述した分割協議の場合と異なり、共有状態がずっと続きます。相続登記後に共有者が死亡して二次相続が発生すると、さらに共有名義人が増えて権利関係が複雑になる可能性があります。

共有名義の不動産は、管理や処分などの際に共有者すべての同意が必要となるため、場合によっては共有者同士で意見が合わずトラブルに発展することが少なくありません。将来的に売却を検討している場合は、大きなデメリットとなりかねないため、注意が必要です。

相続登記の手続きの煩雑さを考えると、「遺言書で特定の人に相続させるのが最も良い方法」と考える人もいるかもしれません。しかし、不動産が遺産全体の評価額に占める割合が大きい場合は、不公平な遺産分割とならないような配慮が必要です。遺産分割方法によっては、法定相続人の遺留分を侵害して対象となる相続人に不快な思いをさせたり、遺留分侵害分を請求されたりする可能性も考えられます。

このような事態を避けるためにも、不動産を相続させるための方法やそれぞれのメリット・デメリットを知っておくことが大切であり、生前に売却しておくことも視野に入れ、しっかりと検討していきましょう。

代償分割とは、現物で遺産を取得した相続人が、他の相続人に対して一定額の代償金を支払う分割方法です。不動産を相続した人が他の相続人に代償金を支払うことで相続の不公平を解消できるメリットがあります。代償金の額は、相続時の不動産評価額をもとに決めることが多いですが、相続人の間でトラブルにならないように当事者間での合意を得ることが大切です。

換価分割は、相続財産のうち現預金以外の財産を売却、現金化して分割する方法です。相続人間で公平に遺産を分割できるメリットがあります。一方で、不動産まで売却することで住む場所がなくなってしまう相続人がいないかなどの確認が必要です。

また、不動産を換価分割する場合、便宜上相続人のうち一人（代表者）の名義で登記することもできるため、その場合、売却に時間がかかると、固定資産税などはすべて所有名義人に請求される点なども注意点です。事前に相続人同士で売れるまでの費用負担を話し合って取り決めておくとよいでしょう。

上述したように、複数の相続人が共有名義で持分割合に応じて相続する方法です。ただし、相続後の不動産管理や処分の際は、全員の同意が必要など、さまざまなケースがあるため、将来的なことも考えて慎重に検討しましょう。

現物分割とは、相続財産をそのままの形で相続する方法です。複数の不動産がある際は、有効といえるでしょう。例えば、亡くなった人が居住していた土地や建物は配偶者、賃貸しているアパートは子どもが相続するなど、不動産ごとに相続人を決めることができます。手続きの面でも共有名義とするよりは、わかりやすいでしょう。

しかし、不動産ごとの評価額が大きく異なると不公平な相続になりかねません。

不動産は、自分が築いた大きな財産です。相続人が保有・売却のどちらを選択するにしても有効活用してもらいたいものです。不動産の相続や分割を検討する際は、相続後の不動産の扱い方も考慮しながら分割の選択肢を検討してみてはいかがでしょうか。