【当社住宅ローンをご利用中のお客さま向け】住宅ローンも“金利のある世界”に？ 繰上返済や借り換えはした方がいいの？

確かに、変動金利で借りている方にとって、「金利上昇」のワードは、家計への影響が気になり、ご不安ですよね。そこでまずは、ニュースでよく聞く「金利上昇」と「住宅ローン金利」がどんな関係なのかをみていきましょう。

まず、「住宅ローンの変動金利」は、借入期間中に適用される金利が変動する商品性ですが、当社を含む多くの金融機関では、「短期プライムレート」という短期の金利を指標に金利水準を決めています。この「短期プライムレート」とは、民間の金融機関が最も信用力のある企業に１年未満の短期間で貸し出すときに適用する最優遇貸出金利のことで、日本銀行の政策金利の影響を受けます。

日本銀行が決めている政策金利の動向ですが、「物価と賃金の上昇」が見られる場合、引き上げの方向に作用します。将来の見通しなので、確実なことは申し上げられませんが、足元では「物価と賃金の上昇」の好循環がみられることから、今後、徐々に政策金利が引き上がる可能性は十分あります。そのため、今後、「短期プライムレート」も上昇し、「住宅ローンの変動金利」も徐々に上昇する可能性があるといえます。

※金利上昇時のシミュレーション例や変動金利における返済額の変更ルール（5年毎返済額見直し方式・125%上限方式など）は、以下のコラムでご紹介していますので、参考にしてください。

【当社住宅ローンをご利用中のお客さま向け】変動金利コースの金利が上がったら返済額はどうなる？ 返済額変更のルールをおさらい！

我々、三井住友トラスト・資産のミライ研究所（ミライ研）の調査データを見てみましょう。変動金利で借りている人に、「今後の住宅ローンの金利が上昇した場合の対応」をヒアリングしたところ、図表1のようになりました。金利上昇に対して「一部繰上返済を行う」という回答をした人がどの年代も一番多いようです。一方で、「他の金融機関への借り換え」を検討する人も一定割合いるようです。

良いところに目をつけましたね。お借り入れから一定期間経過していれば、ローン残高が減ってきます。元利均等返済であれ、元金均等返済であれ、残りのローンに対する利息負担部分は少なくなっているはずです（図表2）。

そのため、返済期間中にある程度、ローン返済と資産形成を両立できていれば、一括で繰上返済する家計の余力があるかもしれません。また、返済がある程度進んでいれば、金利負担自体も少なくなっていることも考えられますので、残りのローンに対する金利上昇の影響はそこまで大きくないと考え、何もしなくても大丈夫、という考えに至る人もいるのでしょう。したがって、変動金利で借りている人のなかでも、返済の進捗状況によっても金利上昇の影響度は変わってきます。

わかりました。ここでは、住宅ローンお借り入れ中の代表的な対応として挙げられる、「繰上返済」と「借り換え」の2つの方法を解説します。

まず、手元に余裕資金がある場合、住宅ローンを一部繰上返済する選択肢を見てみましょう。

繰上返済をすることで、今後の金利負担を減らすことが期待できます。

具体的には、2つの方法があります。

「①期間変更方式」は、図表3の左図のとおり、繰上返済により返済期間を短縮する方法です。例えば、残り20年のローンが、2年短縮され、18年になるといった具合です。

「②返済額変更方式」は、図表3の右図のとおり、将来の返済額を軽減するための方法です。例えば、毎月10万円返済している場合に、返済額が毎月8万円になる返済方法です。

一般的には、「①期間変更方式」の方が、利息の軽減効果がより期待できますが、主たる効果が異なるので、いずれかの方法のうちご自身に適した方法を選びましょう。

たしかに、繰上返済により、金利負担を減らすことは期待できます。

一方で、手元に余裕資金があるから直ちに繰上返済に踏み切るのは早計です。まずは、金利上昇が、どの程度インパクトがあるのかをシミュレーションしてみることが重要といえます。

具体的には、手元の資金や今後のライフイベント費用の想定との兼ね合いです。

例えば、住宅ローンを繰上返済したあとに手元資金の余裕がなくなったタイミングで子どもの学費がまとまった金額で必要となった場合、教育ローンで学費を調達しようとすると、住宅ローンよりも高い金利で借り入れることになるでしょう。それよりは、将来のライフイベントに備えて、ローンを返済しながら資産形成も両立することが重要かもしれません。

少し具体的に試算してみましょう（図表4）。

手元に100万円がある場合、これを原資に「繰上返済をした場合の利息軽減額」と「資産運用した場合の運用収益」で比較してみます。

まず、4,000万円の住宅ローン（借入期間35年・変動金利コース年0.475％・元利均等返済方式、ボーナス返済なし）を借りている前提条件の下、お借り入れから5年目以降に100万円を繰上返済（期間変更方式）します。

⇒金利に変更がないと仮定した場合、11か月の期間短縮、利息支払いは約15万円軽減となります。

次に、資産運用した場合をみてみましょう。

お借り入れから5年目以降に、100万円を年3%で複利運用できたと仮定します。

⇒30年後（お借り入れから35年後）には、運用収益が約142万円^※となっています。

ただし、年3％の複利運用を実現するには、一般的に元本の保証がない投資信託などを活用して資産運用する必要があるため、損失が生じるリスクがあります。

また、住宅ローンには、原則、団体信用生命保険もついています。住宅ローンの残高が減るということは、保障される金額も減ることになります。

加えて、住宅ローン減税の適用を受けている世帯もいらっしゃるかもしれません。住宅ローン減税の適用を受けている世帯においては、繰上返済により借入元本が減ると控除額も減少することから、繰上返済しないほうがメリットを享受できるケースも考えられます。

続いて、借り換えについても見ていきましょう。

借り換えは、今借りている金利よりも低い金利で借り入れができる金融機関のローンに乗り換えることを指します。なお、金利の比較時においては、金融機関によって、「新規借り入れ」の金利水準と「借り換え」の金利水準を分けているケースがありますので、各金融機関の「借り換え」の金利水準を見てみるとよいと思います。

借換金利が現行の金利よりも低い場合でも、直ちに借り換えたほうが得とは言い切れません。

借り換えには諸費用が掛かりますので、「借り換えに関する各種費用（手数料、登記費用等）を差し引いたうえで、借り換えメリットが出るか」という点で見ておく必要があります。

メリットが出る条件は、一概には言えないのですが、ざっくりとメリットが得られる条件は、一般的には図表5のようなものが目安といわれています。また、これに加えて、団体信用生命保険（団信）についても、借り換えをすれば旧保障はなくなりますし、もちろん疾病保障を付帯している場合は、それもなくなることになります。また、お借換先の住宅ローンに付帯する団信において特約などをつけようとした場合に、年齢などの条件により、同様の保障が得られない可能性もありますので、ご注意ください。

ぜひ、ご自身のケースでメリットが出そうか、借り換えシミュレーションなどを行い、慎重に検討することをおすすめします。

参考：三井住友信託銀行「住宅ローン返済シミュレーション」

ここまで、住宅ローンお借り入れ中の代表的な対応方法である「繰上返済」と「借り換え」を検討する際に押さえておくべきポイントをご紹介してきました。

いずれの対応をとるにしても、手元資金の状況や今後のライフイベント、今後の収入想定などを含めて、総合的に考えなければいけません。最適な解はお客さまの状況によって違いますので、ぜひ、お悩みがあればお気軽にご相談いただくことをおすすめします。